A Shopper Park Plus (SPP) Nyrt. a magyar tőkepiac első eurós részvénykibocsátásával (IPO) és stabil osztalékpolitikájával robbant be a befektetők világába. Mindez a „retail is dead” vélekedés korszakában indult, közvetlenül a COVID után. Hogyan lehet ilyen környezetben kétszámjegyű eurós növekedést elérni és emelkedő osztalékot fizetni? Bárány Kristóf, az SPP igazgatóságának elnöke szerint a food- anchored retail parkok és a régiós terjeszkedés válságálló stratégiát jelentenek.
Hogyan jutottak el az euróban denominált részvénykibocsátásig, és mit hozott ez a cég számára?
Bárány Kristóf: Valóban a Shopper Park Plus Nyrt. valósította meg Magyarország első euróalapú tőzsdei kibocsátását. A többek között az SPP-t is irányító Adventum cégcsoport stratégiája zárt körű alapokból indult a közép-európai régióban, amelyeket az Adventum Befektetési Alapkezelő Zrt. Luxembourgban és Magyarországon kezel. A retail szegmensben láttunk egy olyan terméket – a Tesco sale-and-leaseback portfóliót -, amely hosszú távon stabil euróhozamot biztosít. Ehhez a szabályozott ingatlanbefektetési társasági (SZIT) struktúra volt az ideális, amely esetében a társaság adott évben elért nyereségének döntő részét az ügyvezetésnek javasolnia kell osztalékként kifizetni. Ez stabil és kiszámítható modell, a befektetők számára pedig rendkívül vonzó. A Tesco sale-and-leaseback portfóliót eleve úgy alakítottuk, hogy tőzsdére vihető legyen és később meg tudjon felelni a SZIT szabályoknak. Mivel a cashflow és a hitelek is euróban voltak, megvalósítottuk az első eurós IPO-t, és azóta is euróban fizetünk osztalékot.
A stratégia hozta azt az eredményt, amit vártak?
Bárány Kristóf: A retail park portfóliónk teljesítménye túlszárnyalta a várakozásainkat. Több éve jelentős, többnyire kétszámjegyű, euróban denominált árbevétel-növekedést mutatunk, ami bőven az infláció felett van. A kiskereskedelmi fogyasztás visszaesését a mi portfóliónkon nem tapasztaltuk.
Miért pont Tesco-központú kereskedelmi parkokat vásároltak?
Bárány Kristóf: Mi az Adventum cégcsoporttal elsősorban private equity real estate befektetőként vagyunk jelen a piacon. Meglévő cash-flow generáló eszközöket vásárolunk és javítunk rajtuk. Az SPP esetében, bár a SZIT státusz miatt nyilvános cég, ugyanez a célunk. A 280 millió eurós Tesco-portfóliót a COVID járvány idején hirdették meg eladásra. Akkor a piac úgy vélte: „retail is dead”. Azóta egyértelmű, hogy a magyar, cseh és szlovák retail parkokban a fogyasztás folyamatosan nő. Azért a Tesco bevásárlóközpontokra esett a választás, mert akkor ez volt elérhető, és egy erős, megbízható brand, de számunkra nem ez volt a lényeges elem. Az elmúlt években az üzlethelyiségek majd 25% -át adtuk új kondíciókkal bérbe. Az ingatlanok beépítettsége alacsony, ami további fejlesztési lehetőséget kínál a számunkra.
Hogyan lesz mindebből pénz? Miért éri meg a befektetőknek?
Bárány Kristóf: Az elmúlt években nagyságrendileg 7 százalékos nettó osztalékot fizettünk a részvényeseinknek euróban és minden üzleti évben növeltük az egy részvényre jutó osztalékot. Magyarországon nincs forrásadó, így a külföldi befektetők is előnyös helyzetben vannak. A bérleti díj bevételeink is jóval az infláció felett nőttek. Ha a kamatszintek csökkennek, a kifizethető osztalék is növekszik és várhatóan az ingatlanok értéke is tovább emelkedik.
Hogyan látja a következő évek növekedési lehetőségeit?
Bárány Kristóf: Jelenleg 14 magyar, 4 cseh, és 4 szlovák ingatlan van az SPP tulajdonában. Elsősorban Lengyelország és Románia a következő célpont, hiszen így lefedjük Kelet-Közép- Európa legnagyobb piacait. Így az SPP portfólióval az országkockázatokat is diverzifikáljuk Kelet-Közép Európán belül. Ez a régió pedig gyorsabban nő, mint Nyugat-Európa. Az SPP számára tehát Kelet-Közép-Európa nemcsak lehetőség, hanem a következő nagy sikertörténet ígérete és lehetősége.
Ugyan nem az SPP tulajdona, de az Adventum cégcsoporthoz tartozó, Wrocławban lévő Sky Tower különleges eleme a portfóliónak. Miért vásárolták meg?
Bárány Kristóf: A Sky Tower több mint 200 méterével Lengyelország egyik legmagasabb épülete, Wrocław egyetlen felhőkarcolója. A kilátópont felújítása után a város egyik fő turisztikai attrakciójává vált. Egyik szárnyát több mint 200 szobás hotellel bővítjük a Prize by Radisson brand alatt. Ez egy klasszikus mixed-use épület: az alsóbb szinteken irodák, míg a felsőbb emeleteken 184 lakás kap helyet, illetve a 49. emeleten található az ország legmagasabban elhelyezkedő, és a nagyközönség számára látogatható kilátója is. A felhőkarcolóhoz két másik épület is tartozik: egy négyemeletes alacsonyabb épület, amely bevásárlóközpontként működik, valamint egy 19 emeletes, vitorlaszerűen ívelt épület, amelyben irodák, a 11–18. emeleten pedig 52 lakás található. A Prize by Radisson, Wrocław hotel a jelenlegi irodaterület egyharmadát foglalja majd el. A tervek szerint a jövőben egy food court-ot (ételudvart) is kialakítunk. Tudni kell, hogy mi ebből a szempontból is másként működünk. A fix bérleti díj mellett forgalomarányos top-up elemeket, kiegészítést is alkalmazunk. Ha a fejlesztéseink eredményeként a bérlő forgalma nő, abból mi is profitálunk, így közös érdekünk, hogy a lehető legjobb bérlői mixet alakítsuk ki.
