Ki lehet adni a háromszázalékos, kedvezményes hitellel vásárolt lakást, a közszférában dolgozók pedig évi egymilliós otthontámogatást kapnak mellé. Ezekből nemcsak a havi törlesztő folyik be, hanem még plusz bevételhez is lehet jutni. Egyre szélesebbre nyitják a lehetőségeket az Otthon Start Programban, ami nagy élénkülést, de akár jelentős drágulást is hozhat az ingatlanpiacon.
Mire elég a mediánbér?
Ahogyan arról mi is írtunk, múlt héten megjelentek a Magyar Közlönyben az Otthon Start kormányzati hitelprogram részletszabályai. Egy közös, saját tulajdonú lakásban élő házaspár, ha nincs más ingatlanuk, akkor egyikük vagy akár mindkettejük első lakást vásárlónak minősül a szabályozás szerint, így jogosulttá válnak a fix háromszázalékos, kedvezményes lakáshitelre. Amennyiben a közszférában dolgoznak, például az oktatásban, egészségügyben, rendvédelmi szerveknél vagy az államigazgatásban, úgy évi egymillió forintos otthontámogatást is kaphatnak mellé januártól.
Ezek a részletek
Múlt héten jelent meg a Magyar Közlönyben a kormányrendelet az Otthon Start program szabályozásáról.
- A szeptemberben induló támogatott lakáshitel-program kamata fix, legfeljebb 3 százalék.
- A maximálisan felvehető hitelösszeg 50 millió forint.
- A leghosszabb választható futamidő 25 év.
- A minimálisan szükséges önerő legalább 10 százalék.
- A hitel lakóház vagy lakás vásárlására, lakóház vagy lakás építésére fordítható, de tanyát is lehet venni belőle.
- A megvásárolható ingatlan maximális vételára lakás esetében 100 millió forint, családi ház vagy tanya esetében 150 millió forint.
- A megvásárolható ingatlan maximális négyzetméterára bruttó másfél millió forint. Az veheti fel, aki legfeljebb ötvenszázalékos tulajdonrésszel rendelkezik vagy rendelkezett az elmúlt tíz évben belterületi lakóingatlanban, vagy belterületi lakóingatlan tulajdonosa, de tulajdonrészének értéke nem éri el a 15 millió forintot. Házastársak esetén elég, ha egyikük megfelel a kritériumoknak.
- A megvásárolt ingatlant öt évig nem lehet eladni.
- Januártól évi egymillió forintos otthontámogatást kaphatnak a közszolgálatban dolgozók, amit lakáshitel-törlesztésre vagy új lakáshitel önrészének kifizetésére fordíthatnak. A támogatás összevonható az Otthon Start programmal.
Például egy negyvenmilliós kedvezményes hitelnek 190 ezer forint a havi törlesztőrészlete, így, ha a megvásárolt lakást kiadják, akkor a lakbér fedezheti a törlesztést. Amennyiben az igénylő a most bejelentett otthontámogatásra is jogosult, akkor még kereshet is a lakással: havi nyolcvanezer forint körüli összeget. A lakhatási támogatás pontos szabályozása még nem ismert, előfordulhat, hogy ezt nem fogják engedni, de eddig inkább szélesítették, mint szűkítették a lehetőségeket.
Az egyik korlát a tízszázalékos önrész, a másik az igénylő hitelképessége lehet, vagyis a nettó bére. Az említett, negyvenmilliós hitelhez nettó 380 ezres fizetés szükséges, ha nincs más hitele az igénylőnek. Ez az összeg egyébként nagyjából megegyezik a 2025-ös nettó mediánbérrel, vagyis a munkavállalók fele keres legalább ennyit országos átlagban.
Lehet negyvenmilliónál olcsóbb lakásokat is találni Budapesten, vidéken még inkább, amelyhez kisebb önrész és alacsonyabb jövedelem is elég.
A fővárosban húszmillió forint körül csak romos, külső kerületi, kis udvari lakások vagy garzonok vannak, illetve raktár, műhely besorolású szuterének, de azok nem hitelezhetők. Lakhatásra alkalmas lakások 27-28 millió forintnál kezdődnek Budapesten.
Fotó: Emily Wang
Például Kispesten hirdetnek egy 18 négyzetméteres, felújított házrészt 28 millió forintért. Ennek 2,8 millió forint az önrésze, a 25 milliós hitelhez nettó 240 ezres fizetés szükséges, a havi törlesztője pedig 119 ezer forint. Kicsit beljebb, az Üllői út VIII. kerületi részén is van 28 millióért egy jó állapotú, 17 négyzetméteres lakás, de ennek a négyzetméterára már 1,65 millió forintra jön ki, vagyis túllépi a programban meghatározott másfél milliós korlátot.
Lehet 25-30 millió forint körül kis lakásokat találni Budapesten, de nem nagy volumenben, és a fiatal, első lakást vásárlóknak többnyire olyan igényeik vannak, amelyek kizárják a külvárosi, rossz állapotú ingatlanokat
– mondja Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Vidéken nagyobb lehet a drágulás
Szerinte a belépő árszint, ami volumenben is tartalmaz lakásokat, az 35-40 millió forint Budapesten. Ami éveken át kényelmes lakhely lehet, akár gyerekkel is, azok negyvenmilliótól indulnak a fővárosban. Ilyeneket lehet találni például a X., XIV. kerületben, jó tömegközlekedéssel. Egy 35 milliós lakás önrésze 3,5 millió forint, a 31,5 milliós hitelhez pedig nettó háromszázezres fizetést kell igazolni és 149 ezer a havi törlesztője. A belvárosban és Budán ugyanez már jóval drágább, 55-60 milliótól indulnak. Egy 55 milliós lakás önrésze 5,5 millió, az 50 milliós hitelhez, ami a maximum ebben a programban, nettó 480 ezres jövedelem kell és 237 ezer forint a havi törlesztője.
A szomszédos országban dolgozó, úgynevezett ingázók esetében külföldi bejelentéssel is lehet igazolni az igénylést megelőző két évre előírt tb-jogviszonyt. Magyarországi lakóhely esetén ők is jogosulttá válnak a hitelre.
A nyugati határvidéken például a lakosság egy része Ausztriában dolgozik, abban a régióban ez sokak számára nyitja meg a hozzáférést a kedvezményes lakáshitelhez.
MTI / Krizsán Csaba
A megismert újabb részletek tovább tágítják a jogosultak körét és a felhasználási célt, ezért, ha eddig valaki vacillált, hogy vegyen-e a gyereknek lakást a kedvezményes hitellel, akkor a további könnyítések, például a kiadás lehetősége egyértelműen a vétel irányába hat – mondja Balogh László. Oldalukon, az ingatlan.com-on hétről hétre nő az érdeklődők száma az eladó lakások iránt, a program bejelentése óta mintegy harminc százalékkal, pedig a nyári hónapokban általában visszaesik a kereslet, és ősszel jön a fellendülés. A tulajdonosok által feladott hirdetések száma is emelkedik.
Budapesten az elfogadható állapotú lakások esetében a jelentősebb drágulást visszafoghatja a maximum másfél milliós négyzetméterár, mert ezek az ingatlanok már eleve ezen a határon mozognak. Amennyiben az eladó tovább emel, azzal kizárja a kedvezményes hitellel vásárlókat.
Közepes vidéki városokban vagy olcsóbb megyeszékhelyeken, például Miskolcon már 20-25 millióból is lehet megfelelő első lakást vásárolni, viszont ezeken a helyeken a program hatására jelentős drágulás várható a szakértő szerint, mert itt még bőven van mozgástér a másfél milliós négyzetméterárig.
A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterára 1,6 millió forintnál jár, ami meghaladja a programban szereplő árplafont. Információik szerint
a fővárosban 4-5 ezer olyan lakás építését tervezik, amelyek négyzetméterára nem lépi túl a másfél millió forintot, ez fokozhatja a versenyt a vevőkért
– mondta Balogh László.
Rég nem csak az első lakásról szól
A legfontosabb fejlemény, hogy kiadható albérletbe az ingatlan – Fülöp Norbert, a Biztosdöntés.hu pénzügyi szakértője ezt emelte ki a múlt héten megjelent végleges normaszöveg alapján.
Ez azért fontos, mert ha a szülő venne a gyerekének ingatlant, akkor az első öt évben is bevételhez juthat abból.
Ez a program már rég nem csak az első lakást vásárlóknak szól a szakértő szerint, hiszen a kiszélesített feltételeknek egyre többen megfelelnek, például azok a házastársak, akik egy közös lakásban laknak. Sok olyan ember is tud majd jó feltételekkel lakást venni, akinek a lakhatása már megoldott.
Ingatlanos ügyvédek óriási érdeklődésről számoltak be, nagyon sokan kíváncsiak arra, hogy megfelelnek-e a feltételeknek – mondja a szakértő. A második negyedévre lelassult ingatlanpiacon robbanást okozhat a szeptembertől induló program. A várható drágulást ellensúlyozza a vevők számára, hogy húsz helyett tízszázalékos önerő is elég a kedvezményes hitelhez, amelynek kamata fele akkora, mint a normál piaci ajánlatok. Fülöp Norbert abban is biztos, hogy
lesznek bankok, amelyek a háromszázalékos kamat alá is mennek, hogy több ügyfelet szerezzenek.
Erste Bank // Facebook
Megdöbbentette, hogy engedélyezik a kedvezményes hitellel megvásárolt lakás kiadását – mondta Argyelán József, a Bankmonitor.hu elemzési igazgatója. A befektetési céllal vásárlókat eddig visszatartotta ez a vélt megkötés, de most, hogy kiderült, kiadható az ingatlan, ezzel ők is nagyon kedvező kamatozással juthatnak lakáshoz, ha megfelelnek a feltételeknek.
Szerinte már az is nagy kedvezmény volt, hogy nem írták elő a beköltözést.
Úgy látja, a négyzetméter, vagyis az ingatlan nagyságának meghatározása is kedvezően alakul a vevők számára. Nem a nettó alapterületet veszik alapul, hanem azt, ami a legjobb az igénylőnek. Vagyis egy tetőtéri lakásnál bruttó négyzetméterrel is lehet számolni. Ez akkor lehet lényeges, ha a hasznos alapterülettel már túllépnék a másfél milliós korlátot, de a bruttóval számolva nem. Akár a terasz is beleszámíthat. Ezekkel a feltételekkel sokkal több ingatlan megfelelhet a négyzetméterár-korlátozásnak.
