Minden jel arra mutat, hogy szeptemberben gigászi kormányzati löketet kap a lakáshitel- és a komplett lakáspiac, indul az Otthon Start program. Ha kezdtél elveszni a napi hírözönben, itt vannak a legfontosabb tudnivalók.
Mi a cél?
„A fiatalok első otthonhoz jutásának támogatása” – olvasható a rendeletben, viszont a feltételek között nincs életkori megkötés, és olyan is igényelheti, akinek felesben van már lakása, például a házastársával. A beköltözés sincs előírva, sőt az így vásárolt lakás kiadható albérletbe.
Több szakértő és a program kritikusai szerint ezzel olyanok is felhasználhatják az állami támogatást, akik valójában nincsenek rászorulva. Viszont az is igaz, hogy sok fiatal (és mindenki más, aki megfelel a feltételeknek) a piaci ajánlatokhoz képest jóval kedvezőbben vehet hitelre lakást vagy házat.
Ki igényelheti?
– Akinek magyarországi lakcíme van, elmúlt tizennyolc éves, büntetlen előéletű, nincs köztartozása, nincs a negatív KHR-listán.
– Akinek nincs, és az elmúlt tíz évben sem volt ötven százalékot meghaladó tulajdonjoga belterületi lakóingatlanban (kivéve, ha a tulajdonrész értéke tizenötmillió forint alatt van, vagy haszonélvezettel van terhelve, és ott lakik a haszonélvező).
– Akinek legalább két év tb-jogviszonya van (tanulói, alkalmazotti, vállalkozói) legfeljebb harmincnapos megszakításokkal (azok nem számítanak bele). Magyar és külföldi tb-jogviszony is jó. Az igénylést megelőző 180 napra viszont kell a magyar tb-jogviszony, kivéve a szomszédos országban dolgozókat.
– Aki teljesíti a bank hitelképességi feltételeit, a hitelösszeghez előírt nettó jövedelmet tud igazolni.
Milyen feltételekkel adják a hitelt?
– Fix, legfeljebb háromszázalékos kamat.
– Legfeljebb ötvenmillió forintos hitelösszeg.
– Legfeljebb huszonöt év futamidő.
– Legalább tíz százalék önerő.
– Belterületi lakóház vagy lakás vásárlására, építésére fordítható, de lehet külterületi tanya is.
– A lakás ára legfeljebb százmillió, a családi ház vagy tanya legfeljebb 150 millió forint lehet.
– A legmagasabb négyzetméterár bruttó másfél millió forint lehet.
– A vételár legfeljebb húsz százalékkal térhet el az értékbecslő által megállapított értéktől.
– Csak egyszer igényelhető, csak saját névre, de házastársak közösen is felvehetik, náluk elég, ha csak az egyikük felel meg a feltételeknek.
– Az ingatlant öt évig nem lehet eladni.
Miért éri meg?
A kormány egyik fő érve, hogy a kedvezményes hitel törlesztője alacsonyabb, mint egy hasonló lakás bérleti díja, és ez nagyrészt igaz is. A futamidő végén pedig saját ingatlanod lesz, nem úgy, mintha bérelted volna. Ehhez jön még, hogy a közszolgálatban dolgozók (tanárok, orvosok, ápolók, rendőrök, állami és önkormányzati alkalmazottak) januártól évi egymillió forint otthonteremtési támogatást kaphatnak, és azt a kedvezményes hitel önrészére és törlesztésére is fordíthatják. Ez havi 83 ezer forintot jelent.
Egy negyvenmilliós, Otthon Start-os hitel havi törlesztője huszonöt évre 190 ezer forint, az otthonteremtési támogatással már csak 107 ezer. Egy ugyanekkora piaci lakáshitelnél 264 ezer lenne a törlesztő, az igényléshez pedig 530 ezres nettó fizetést kell igazolni, míg a kedvezményes hitelnél 380 ezer is elegendő.
További kedvezményekért az Otthon Start Program kombinálható a CSOK Plusz, a falusi CSOK és a Babaváró hitellel, de ott már házasságot, gyerekeket és más feltételeket is teljesíteni kell.
Miért kritizálják?
A program bejelentése után sok szakértő azt mondta, jelentős drágulás várható az ingatlanpiacon, mert adott, viszonylag szűk kínálatra engednek rá megugró keresletet. A kormány szerint a beépített fékek, például a másfél milliós négyzetméterár-korlátozás visszafogja a drasztikus emelkedést. Budapesten ez valamennyire helytálló lehet, vidéken viszont még bőven van mozgástér egy jelentősebb drágulásra úgy, hogy ne árazódjon ki az ingatlan az Otthon Startból.
A 2023-as megtorpanás után 2024 utolsó negyedévében, éves szinten országosan tizenöt százalék körüli áremelkedés volt, Budapesten ennél magasabb, mintegy húszszázalékos. 2025 első negyedévében hasonló volt az éves emelkedés mértéke országosan és a fővárosban is. Ennél jelentősebb drágulásra nem sokan számítanak Budapesten, ahol már most is 1,4 millió forint körül van az átlagos négyzetméterár, ezért drasztikus emeléssel a lakások jelentős része túllépné a másfél milliós korlátot.
Országosan a most hirdetett ingatlanok 75 százaléka felel meg ennek a feltételnek, Budapesten viszont már csak a lakások 41 százaléka az Ingatlan.com adatai szerint. Vagyis az olcsóbb vidéki ingatlanok árazása szállhat el, de itt is van egy feltétel, ami visszafoghatja az extrém emelést. A vételár legfeljebb húsz százalékkal térhet el az értékbecslő által megállapított összegtől. Ezt például egy eddig húszmillióért hirdetett ingatlan huszonötmillióra emelve már túllépi. Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében érdemes előzetes értékbecslést készíttetni, mielőtt megállapodnak a vételárról.
Lesz elég lakás?
A programhoz kapcsolva a kormány egy új rendelettel kiemelt beruházássá nyilváníthat minden olyan projektet, ahol legalább 250 lakás épül, és legalább hetven százalékuk megfelel az Otthon Start feltételeinek. Egy kormányközeli nagyberuházó, Balázs Attila Bayer csoportjának két fővárosi fejlesztése már meg is kapta ezt az engedélyezési eljárásokat egyszerűsítő, gyorsító státuszt.
A kormány arra számít, hogy a könnyített feltételek és a megugró kereslet hatására felpörögnek a lakásépítések, évente tízezerrel több lakás épülhet, aminek a pozitív gazdasági hatása meghaladja a hitelprogram költségét. 2024-ben 13 ezer új lakás épült, ami majdnem harmincszázalékos visszaesés volt az előző évhez képest. Az idei első félévben tovább lassult a beruházási ütem. Amennyiben az intézkedések hatására valóban beindulnak a fejlesztések, azok is csak két év múlva jelenhetnek meg a piacon.
Lesz háromszázalékosnál olcsóbb hitel is?
Az eddig megjelent banki tájékoztatók alapján egyelőre nincs háromszázalékos kamat alatti ajánlat, ahogy azt több szakértő is jósolta. Ugyanakkor előfordulhat, hogy ez menet közben megváltozik, csak az előzetes tájékoztatásokban használták egységesen a legmagasabb kamatot. Eltérés a banki költségek között van, nem is jelentéktelen.
Mik a nyitott kérdések?
Az MNB adósságfék-rendeletét augusztus 24-i lapzártánkkor még nem hangolták össze az Otthon Start Program szabályozásával. Előbbi a tízszázalékos önerőt csak olyan 41 évnél fiatalabbnak engedélyezi, aki ötven százalék alatti tulajdonnal rendelkezik egy ingatlanban, vagyis az ötvenszázalékos tulajdonrész már kizáró ok. Aki ezt nem teljesíti, csak húszszázalékos önerővel vehet fel lakáshitelt. Kérdés, hogy ezt a szigorúbb szabályozást enyhíti-e a jegybank.
