A legérdekesebb kérdés a nemrég bejelentett, 3 százalékos lakáshitellel kapcsolatban, hogy pontosan ki minősül majd első lakást vásárlónak. Az viszont biztos, hogy az Otthon Start Program jelentős hatással lesz az ingatlanpiacra: a lakásárak emelkedni fognak, az albérletek drágulása viszont mérséklődhet.
Belefér-e egy meglévő vagy korábbi 50 százalékos tulajdonrész, vagy sem? – ez a kérdés foglalkoztat most sokakat. Mivel még nincs végrehajtási rendelet, a kormány bejelentéséből és közleményéből lehet kiindulni, amely szerint a szeptemberben induló Otthon Start Program
„mindenkire vonatkozik, akinek nincs, nem is volt ingatlana, és lakóingatlanban 50 százaléknál nagyobb részesedéssel még nem rendelkezett.”
Az eddigi szabályozásokban, például az illetéktörvényben és egy MNB-rendeletben a határt 50 százalékos tulajdonrész alatt húzták meg. Az minősült első lakást vásárlónak, akinek nincs és nem is volt lakása vagy 50 százalékot elérő tulajdoni hányada lakóingatlanban. 50 százalékot meghaladó vagy elérő? Ez jelentős különbség, mert a korábbi szabályok szerint az 50 százalékos tulajdonrész már kizáró ok, a kormány mostani közleménye szerint viszont még épp belefér.
Családoknál gyakori, hogy férj és feleség 50-50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezik a közös ingatlanban, így akár ők is vehetnének lakást a kedvezményes hitellel, ha nincs, és nem is volt másik ingatlanuk. Ezzel jelentősen kitágítanák az érintettek körét. Amennyiben előírnak lakhatási kötelezettséget, az sem nagy akadály, akár be is költözhetnek az új ingatlanba, a régit meg kiadják vagy eladják – mondja Fülöp Norbert, a Biztosdöntés.hu pénzügyi szakértője a Forbes.hu-nak.
„Ez a kérdés kulcsfontosságú az érintettek, a költségvetési hatás és az ingatlanpiac szempontjából is.”
Nem tudja eldönteni, hogy ez egy hiba, vagy szándékosan szerepel így a közleményben, sokan titokban már erre számítanak, bár azért szkeptikusak is.
Azt sem tudni, hogy a konstrukció meddig lesz elérhető. Amennyiben kiderül, hogy csak egy-két évig él, akkor óriási boom lesz az ingatlanpiacon, főleg, ha tágabb körre lesz érvényes a lehetőség – összegezte.
Egyelőre nem tudni, meddig lesz elérhető a kedvezményes hitel. Fotó: Emily Wang
Biztosan lesz valamilyen szigorítás
Más hasonló szabályozásnál mindenhol 50 százalék alatt volt a határ. Az MNB-s önerő-szabályozásnál is így jártak el, ezért szerinte itt is ez várható majd, hiába mondott mást Gulyás Gergely miniszter, és hiába szerepel más az erről szóló közleményben. Ezt már Argyelán József, a Bankmonitor.hu elemzési igazgatója mondta.
Függetlenül attól, melyik verzió lesz a rendeletben, 50 százalékot elérő vagy meghaladó tulajdonrész, szerinte olyan kiegészítő szigorításokat hozhatnak, amelyek bezárják a kiskapukat. Olyan kérdések érkeztek hozzájuk, hogy ha egy férj és feleség 50-50 százalékkal rendelkezik a közös lakásukban, és marad ez a szabályozás, akkor mindketten vehetnek fel kedvezményes hitelt? Szerinte a jogalkotónak nem lehet ez a szándéka, ezért biztos benne, hogy lesz valamilyen szigorítás.
Ennél is tovább megy: ha egy házaspárnak mondjuk 70-30 arányban van közös lakása, akkor a 30 százalékos fél kaphasson kedvezményes hitelt, támogassa őt az állam, hogy vegyen még egy lakást, miközben a házaspárnak saját ingatlanban már megoldott a lakhatása? – teszi fel a kérdést.
Ha az a cél, hogy azt támogassák, akinek valóban nincs saját lakása, akkor ezeket a bonyolult kérdéseket tisztázni kell.
Ellentétes hatások a lakáspiacon
A vártnál gálánsabb ajánlatot jelentett be a kormány Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint. Lehetett számítani arra, hogy lesz valamilyen kedvezményes hitel, mert a kormány 21 pontos gazdasági akciótervében szerepelt a fiatalok lakáshelyzetének javítása, de a most bejelentett Otthon Start Program nem tartalmaz életkori megkötést, bárki felveheti, aki első lakást vásárlónak számít, akár nyugdíjasok is, ha megfelelnek a feltételeknek.
Az elmúlt tíz évben 3,5-szeresére drágultak az ingatlanok, emiatt egyre többen érezhették úgy, hogy semmi esélyük saját lakásra. Az elmúlt tíz évben sokan kiárazódtak a piacról, ők visszatérhetnek ezzel a lehetőséggel – mondja a szakértő.
„A fix 3 százalékos kamatajánlatnál nehezen tudok jobbat elképzelni alanyi jogon, mert itt semmilyen elvárás nincs, se házasság, se gyerek, csak ne legyen lakása.”
Több tízezer potenciális lakásvásárló egy része léphet be a piacra rövid idő alatt szeptembertől, de előtte át kell menniük a bankok hitelbírálatán, kell hozzá bejelentett, viszonylag jó jövedelem. Az önrészt is elő kell teremteni, ami Budapesten legalább 4-5 millió forint egy 40-50 milliós lakás esetén.
Balogh László, az ingatlan.com szakértője
A kedvezményes hitel általánosan is élénkítheti a forgalmat: megjelenik több ezer első lakást vásárló, ők megveszik valakinek a lakását, aki szintén tovább tud lépni, és ő is megveszi valakinek a lakását.
„Ez egy adásvételi láncolatot indíthat be, többezres számban.”
A legfrissebb lakásárindexük szerint májusról júniusra nulla százalék volt az emelkedés Budapesten, a befektetők által generált év eleji lendület mostanra kifulladt. A növekvő kereslet biztos, hogy újra emelkedő pályára állítja a lakásárakat. A 1,5 milliós négyzetméterár és a százmilliós összérték csak Budapesten okozhat szűkítést, a legdrágább megyeszékhelynek számító Debrecenben az átlagos négyzetméterár 940 ezer forint – mondta Balogh László.
Budapesten az új lakások piacán is lehet hatása a 1,5 milliós korlátnak, mert itt az átlagos négyzetméterár 1,6 millió forint. Megjelenhetnek fapadosabb újépítésű lakások, amelyek még beleférnek a 1,5 millióba. A használt lakások átlagos négyzetméterára 1,27 millió forint a fővárosban.
A programnak járulékos hatása lesz az albérletpiacra is: szerinte a bérlők most háromszor is elgondolkoznak azon, hogy igényeljék-e a kedvezményes kölcsönt, mert még a maximális, 50 milliós hitelnek is 237 ezer forint a törlesztője 25 évre, míg az átlagos albérletár Budapesten 250 ezer forint körül van egy nagyjából 50 négyzetméteres lakásnál.
Egy ekkora lakás Budapesten átlagosan 65 millió forintba kerül, ebben az esetben viszont már 15 milliós önrész szükséges. Akinek nincs ennyi, köthet kompromisszumot: kisebb ingatlant választ, 30-40 négyzetméterest, vagy panelt, vagy a külső kerületekben keres olcsóbbat. Mindenképp kevesebbre jön ki a törlesztője, mintha bérelne, összegezte a szakértő.
Két hét múlva indul be az albérletszezon a felsőoktatási felvételi ponthatárok kihirdetésével. Sok szülő is elgondolkodhat azon, hogy a bérleti díj fizetése helyett lakást vesz a gyerekének a kedvezményes hitellel.
Emiatt csökkenhet a fizetőképes kereslet az albérletpiacon, ezzel a drágulás üteme lassulhat.
Szerinte a Budapesten megállt lakásdrágulás már a program hírére újra emelkedő pályára állhat, de a növekedés nem lesz drasztikus, őszig havi 0,5-1 százalékos emelkedésre számít. A hitelprogram elindulása után, szeptembertől erre plusz legalább 1 százalék rakódhat októberig, majd novemberben, decemberben kis visszaeséssel számol. 2026 elejére pöröghet fel újra a piac, fél év alatt akár 12 százalékos emelkedés is lehet szerinte, miközben most év/év alapon országosan 12, Budapesten 19 százalékos az áremelkedés.
